「3,000万円より高く売れたら税金がかかる？」と心配になる方もいらっしゃいます。実は、特例で差し引く対象は売却価格ではなく、売却による利益です。
※取得費には、建物の減価償却などを考慮します。費用のすべてが税務上の譲渡費用になるわけではありません。
次の例は、いずれも特例の条件を満たし、他の控除は考慮しない場合です。
例1：売却益が3,000万円以下の場合
売却価格 4,000万円
− 取得費・譲渡費用の合計 1,500万円
＝ 売却益 2,500万円
− 特別控除 2,500万円
＝ 課税対象 0円
売却価格は3,000万円を超えていますが、売却益が2,500万円なので、特例で全額控除できます。
例2：購入価格が分からない場合
売却価格 4,000万円
− 概算取得費 200万円（売却価格の5％）
− 譲渡費用 300万円（仮定）
＝ 売却益 3,500万円
− 特別控除 3,000万円
＝ 課税対象 500万円
取得費が分からないため、売却価格の5％を概算取得費として計算し、譲渡費用を仮に300万円とした例です。課税対象の500万円は税額ではありません。
売買契約書などが見つからず取得費が分からない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算できます。実際の取得費が5％より少ない場合も同様です。概算取得費と実際の取得費を重ねて計上することはできません。売却のために直接かかった譲渡費用は別に差し引きます。取得時の資料が見つかれば、実際の取得費を確認できる場合もあります。個別の計算は税務署・税理士にご確認ください。
国税庁「取得費が分からないとき」
原則として、ご自身が住んでいる家屋、またはその家屋とともに敷地や借地権を売る場合が対象です。以前住んでいた家屋も、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなど、条件を満たせば対象になります。
自宅を取り壊した後に土地だけを売る場合は、取り壊しから1年以内に売買契約を結び、上記の期限までに売ること、取り壊しから契約まで貸駐車場など他の用途に使っていないことなどが必要です。一般の土地売却すべてに使える制度ではありません。
親子や夫婦など特別な関係のある相手への売却は対象外です。過去の特例利用や、住み替え先の住宅ローン控除などとの組み合わせにも制限があります。
この特例を利用するには、控除後の税額がゼロになる場合でも、必要書類を添えて確定申告が必要です。個別の適用可否や税額は、税務署や税理士にご確認ください。
住宅ローンの返済額は、税金を計算する際の売却益から差し引く費用ではありません。実際の手残りを考える際は、売却費用・ローン返済・税金を分けて整理することが大切です。税金は売却後に支払う場合もあるため、別途確認しておきましょう。
出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」、国税庁「取得費となるもの」、国税庁「譲渡費用となるもの」
※この記事は一般的な制度のご案内です。適用条件や税額は個別の事情により異なります。制度は変更される場合があります。
