土地を探していると、「市街化調整区域」という言葉を見かけることがあります。
市街化調整区域は、市街化を抑えるために定められた区域です。原則として、住宅を自由に新築することはできません。 ただし、一定の条件を満たし、必要な許可などを受ければ建てられる場合があります。
では、なぜ調整区域に家が建っているのでしょうか。
例えば、次のような事情があります。
建物ごとに、建てられた理由や条件が違います。
購入を検討している土地の隣に家があると、「ここにも家を建てられそう」と思うかもしれません。
しかし、隣の家は区域指定前からあったり、その家の持ち主が分家住宅の条件を満たして許可を受けたりして建てられた可能性があります。検討中の土地でも、同じように建てられるとは限りません。
土地の場所や履歴だけでなく、誰が何のために建てるかによっても判断が変わります。登記上の地目が「宅地」というだけでは、住宅を建てられるとは決まりません。
宮崎市では、周辺に住む方の日常生活に必要な食堂・喫茶店・美容室・食料品店などを対象とする基準があります。
この基準には、住宅の一部の制度にある「地元に概ね10年以上住んでいること」という条件はありません。
ただし、業種だけで決まるわけではなく、主な利用者、既存集落との位置関係、敷地や店舗の広さ、営業形態などの条件があります。
また、幹線道路沿いの飲食店には別の基準もあります。店舗の許可で、そのまま住宅や一般事務所まで建てられるわけではありません。
宮崎市では、2025年4月から、市街化調整区域の空き家などを活用するための規制緩和が始まりました。
市が定めた99の集落の空き家と、そのうち7集落の旧宅地については、条件を満たせば、地域に長く住んでいた経歴がない方でも、自分が住む住宅として利用・建築できる場合があります。
ただし、調整区域のどこでも自由に建てられる制度ではありません。対象となる土地・建物、道路や上下水道などに条件があり、市の許可が必要です。農地はこの制度の対象外です。
例えば浮田も7集落の一つですが、町名が「浮田」の土地すべてが対象という意味ではありません。
すでに家が建っていても、買主が利用できるか、将来建て替えられるかは、元の許可内容などによって異なります。今の家を購入することと、その後の利用・建て替えは分けて確認しましょう。
気になる物件がある場合は、契約や手付金の支払い前に、土地の地番や資料を持って宮崎市の担当窓口へ確認することが大切です。
市街化調整区域は、条件が合えば選択肢になる一方、調べずに購入すると希望どおりに利用できないこともあります。価格や周りの様子だけで決めず、物件ごとに確認しましょう。
※制度や判断は土地・建物ごとに異なります。最新の条件は宮崎市へご確認ください。
